Từ 1/8, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực. Nhiều chuyên gia kỳ vọng các luật mới sẽ giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, khơi thông nguồn lực xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở thương mại, làm minh bạch thị trường bất động sản…

Báo Tiền Phong ngày 31/07/2024 có bài viết đưa thông tin với tiêu đề: “Từ 1/8, ba luật mới có hiệu lực: Điểm sáng cho phục hồi kinh tế”. Với nội dung như sau:

Giá nhà sẽ giảm?

Về việc các luật mới có hiệu lực từ 1/8, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group cho biết, Luật Đất đai (mới) sẽ áp dụng bảng giá đất khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất tăng lên, kéo theo giá đầu vào của dự án tăng cao. Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (mới), khoản đặt cọc mua nhà sẽ không được quá 5% giá trị sản phẩm, thay vì 30% như luật hiện hành.

Trước khi giao nhà, người mua chỉ cần thanh toán đến 50%, giảm 20% so với trước đây. “Theo quy định mới, khi vốn huy động từ khách hàng giảm xuống thì vốn từ chủ sở hữu và vốn vay các tổ chức tài chính sẽ tăng lên. Lúc này, “quyền trượng” sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước, bởi chi phí tài chính sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ thời gian cấp phép dự án”, ông Thắng nói.
Người dân sẽ dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội theo quy định của luật mới từ 1/8. Ảnh: Như Ý
Theo ông Thắng, nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chi phí tài chính của doanh nghiệp sẽ giảm xuống, từ đó làm “hạ nhiệt” chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ nhiều hơn vào thị trường bất động sản.

Ông Thắng nhận định, từ nay tới cuối năm, bộ ba luật bất động sản mới sẽ chưa tác động sâu tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình vĩ mô còn nhiều phức tạp. Thay vào đó, các bộ luật sẽ cần ít nhất 6 – 12 tháng để thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc tư vấn tại Cty Savills Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ mang đến những thay đổi mang tính đột phá, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới sẽ giúp nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước. Từ đó tăng nguồn cung bất động sản, giúp giảm lệch pha cung cầu, hạ giá nhà đất.

Rộng cửa cho người mua nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100 vừa được Chính phủ ban hành, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý NƠXH, có hiệu lực từ 1/8 cũng nới điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH cho người dân bằng việc nâng mức thu nhập được phép mua NƠXH từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng.

Bộ Xây dựng cho biết, đang hoàn thiện Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở (trong đó có quy định về mẫu giấy xác nhận đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH), bảo đảm hiệu lực đồng bộ với luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nước ta có 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM và 22 đô thị loại 1; ở những nơi này, mức sống và thu nhập của người dân cao hơn nhiều so các nơi khác trên cả nước. Luật Nhà ở 2023 đã cân đối tình hình chung cả nước để có quy định liên quan thu nhập của người thuê, mua NƠXH.

“Theo tôi, mức thu nhập dưới 15 triệu đồng/người đáp ứng điều kiện mua, thuê mua NƠXH là hợp lý và tương đối phù hợp trong tình hình hiện nay. Những năm tới, khi thu nhập chung của cả nước vượt ngưỡng trung bình thấp, lên trung bình khá, chúng ta có thể xem xét nâng ngưỡng này lên vì ưu điểm Luật Nhà ở 2023 là giao thẩm quyền cho Chính phủ, chứ không phải thông qua luật như trước đây. Khi có khó khăn, vướng mắc, Chính phủ có thể nhanh chóng tháo gỡ”, ông Châu nói.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/8 là một điểm sáng, rất quan trọng cho việc phục hồi kinh tế nói chung và ổn định kinh tế vĩ mô nói riêng. Ba luật trên cũng là một trong những động lực thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, giải ngân tín dụng ngân hàng và vượt qua thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản. Đồng thời, tạo lòng tin để các nhà đầu tư mở rộng đầu tư cho sản xuất, kinh doanh và quay lại thị trường chứng khoán một cách tích cực. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao việc rút ngắn thời gian có hiệu lực của 3 luật này.

Tiếp đến, báo Dân Trí cũng có bài đăng liên quan với thông tin: Từ ngày 1/8, cá nhân làm môi giới bất động sản sẽ được quản lý ra sao?. Nội dung được đưa như sau: 

Từ ngày 1/8, cá nhân môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp, tham gia đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hàng năm, đồng thời đáp ứng hàng loạt quy chuẩn…

Hiện tượng các cá nhân môi giới bất động sản hành nghề tự do (cò đất) lợi dụng tâm lý đám đông nhằm thổi giá bất động sản là điều vẫn xảy ra trên thị trường.

Để giảm tình trạng thao túng thông tin, lũng đoạn thị trường hay lừa đảo từ các cá nhân này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có những quy định chi tiết về cá nhân làm nghề môi giới bất động sản.

Ai được hành nghề môi giới bất động sản?

Cụ thể, Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho biết cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

+ Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Trước đây Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về cá nhân hành nghề kinh doanh môi giới dịch vụ bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Như vậy từ ngày 1/8 tới đây, cá nhân không còn được hành nghề môi giới bất động sản độc lập mà phải làm việc trong một doanh nghiệp hoặc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới.
Cá nhân môi giới bất động sản phải hoạt động trong doanh nghiệp từ ngày 1/8 (Ảnh: IT).

Điều kiện để có chứng chỉ hành nghề

Một trong những điều kiện bắt buộc để cá nhân hành nghề môi giới bất động sản là phải có chứng chỉ hành nghề.

Khoản đ, Điều 81 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm quản lý việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, quản lý hoạt động môi giới bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Để có chứng chỉ, cá nhân cần đủ điều kiện và tham dự kỳ thi sát hạch. Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân dự thi sát hạch phải có đủ các điều kiện:

– Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản;

– Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

– Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch.

Sau đó, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện:

– Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản; Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định.

Điều 82 của Luật cho biết các chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành (ngày 1/8) thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn trên chứng chỉ.

Quyền lợi và nghĩa vụ của cá nhân môi giới bất động sản

Điều 63 của Luật quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Về nghĩa vụ, trong điều 65 Luật nêu rõ cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ:

– Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này. Bao gồm: Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;

– Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

– Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;

– Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.

Trách nhiệm quản lý hoạt động của các doanh nghiệp, sàn môi giới bất động sản và cá nhân môi giới bất động sản thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại Điều 81 Luật kinh doanh bất động sản 2023.

Tổng hợp