Về cơ bản, theo Luật đất đai năm 2013, đất ao có thể là đất nông nghiệp, có thể là đất ở, tùy vào từng trường hợp đã được quy định tại Luật này.

Để chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai).

Nói cách khác, khi hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất ao sang đất ở thì phải viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được UBND cấp huyện phê duyệt.

Điều kiện chuyển đổi đất ao sang đất ở

Điều kiện chuyển từ đất ao sang đất ở

Điều 52 Luật đất đai, UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích từ đất ao sang đất ở dựa theo hai căn cứ sau :

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, chỉ khi nao thửa đất ao thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được phép chuyển.

Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy bạn có thể chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư nếu đáp ứng được điều kiện việc chuyển đổi này phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Để nắm được thông tin chính xác, bạn nên chủ động đến UBND huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, xem mảnh đất ao bạn muốn chuyển đổi có nằm trong quy hoạch đất đã có kế hoạch sử dụng được chuyển đổi không.

Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở

Thủ tục chuyển mục đích từ đất ao sang đất ở

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ 

Người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư, cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm có :

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09 ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

CMND/CCCD khi nộp hồ sơ nếu có yêu cầu.

Bước 2 : Nộp hồ sơ

Bạn cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời gian không quá 03 ngày.

Bước 3 : Xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4 : Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Phí chuyển đổi đất ao sang đất ở

Chuyển đổi đất ao lên thổ cư cần đóng những khoản phí nào?

Phí chuyển đổi từ đất ao sang đất ở là bao nhiêu? Có phải đóng thuế chuyển đổi đất ao sang đất ở hay không?

Theo quy định chuyển đổi đất ao sang đất ở, bạn cần nộp tiền sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, tùy vào tình trạng đất ao của bạn mà tiền sử dụng đất sẽ được tính khác nhau trong những trường hợp sau đây.

Trường hợp 1

Trường hợp này áp dụng với :

Chuyển từ đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc để tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính như sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp =  50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp )

Trường hợp 2

Chuyển từ đất vườn, ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên thổ cư

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính như sau :

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp 3

Chuyển từ đất vườn, ao có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng lên đất thổ cư.

Trường hợp này sẽ căn cứ vào nguồn gốc chuyển nhượng mà áp dụng một trong hai công thức trên để tính tiền sử dụng đất.

Mặc dù có cách tính như trên nhưng thực tế để tính được số tiền sử dụng đất thì bạn phải biết được giá đất vườn lên thổ cư theo bảng giá đất tại địa phương, địa chỉ thửa đất và vị trí thửa đất.

Ngoài ra, theo quy định chuyển đổi đất vườn sang đất ở, còn có một số lệ phí khác là :

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và người sử dụng đất cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

Lệ phí trước bạ

Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, quy định tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5%.

Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành phố là khác nhau.

Như vậy chúng ta đã nắm được chuyển từ đất ao sang đất ở mất bao nhiêu tiền. Tùy từng địa phương mà mức phí này sẽ có sự chênh lệch khác nhau.

Chuyển từ đất ao sang đất ở mất bao lâu?

Thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở là :

– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.

Lưu ý : Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên đây homedy đã giúp bạn hiểu được các vấn đề liên quan đến chuyển đổi đất ao sang đất ở, hy vọng bạn đã nắm rõ quy định, điều kiện, thủ tục và những mức phí phải nộp khi chuyển đổi đất ao lên đất thổ cư.

Để đọc thêm nhiều tin tức về bất động sản mới nhất, hãy ghé thăm homedy thường xuyên nhé!